بازار سرد قیمت مسکن در زمستان | قیمت های نجومی مسکن تا کی ادامه دارد؟

قیمت مسکن در تهران رشد قابل توجه و سرسام اوری را تجربه کرده است. قیمت مسکن براساس شاخص های مختلفی مثل سال ساخت محله نوع ملک براورد می شود. در چند سال گذشته قیمت مسکن نوسانات زیادی داشته است .در گزارش زیر قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران را بررسی می کنیم.

این روزها سرمایه‌گذاری در خرید و فروش واحدهای اداری، تجاری، مسکونی و صنعتی در تهران یکی از مطمئن‌ترین روش‌ها برای حفظ سرمایه است اما وضعیت نابسامان و رکود در بازار مسکن خرید و فروش را دچار تزلزل کرده است. بازار پانزده خرداد یکی از این مناطق است که بسیاری از افراد را برای سرمایه گذاری ترغیب می‌کند اما قیمت‌های عجیب و غریب قیمت ها خرید و فروش را در این بازار هم راکد کرده است.

۴ و نیم میلیارد تومان برای شش متر مغازه

١٥ خرداد در جنوب شهر تهران و البته مرکز قدیمی خرید برای تهرانی‌ها است. بیشتر مغازه‌های خیابان ١٥ خرداد، دارای متراژ پایین بوده و دارای سرقفلی هستند. به همین دلیل قیمت بسیار گرانی دارند. اگر به دنبال اجاره مغازه پر رفت و آمد و شلوغ در خیابان ۱۵ خرداد یعنی محدوده نزدیک به بازار بزرگ تهران هستید، نگاهی به پاساژ رضا داشته باشید. این پاساژ به دلیل نزدیکی به بازار بزرگ و عمده‌فروشی و قیمت‌های مناسب، یکی از معروف‌ترین مکان‌های صنف پوشاک به شمار می‌رود.

فروش سرقفلی مغازه در مرکز بازار بزرگ تهران متری ۷۵۰ میلیون تومان است که برای خرید ۶ متر آن ۴ میلیارد و پانصد هزار تومان باید پرداخت کرد. در آگهی دیگر مغازه‌ای ۱۳ متری ۳۰ سال ساخت در بازار بزرگ ۱ میلیارد و هشتصد و هفتاد هزار تومان است که متری ۱۴۳ میلیون و هشتصد و چهل و شش هزار تومان قیمت دارد.

گسترش نیوز پیرامون گرانی مغازه‌های بازار بزرگ تهران و افزایش قیمت اوراق مسکن با حسن محتشم، کارشناس بازار مسکن به گفتگو پرداخته است با ما همراه باشید.

حسن محتشم در رابطه با افزایش قیمت اوراق مسکن به گسترش نیوز گفت: زمانی که تقاضا ایجاد می‌شود قیمت‌ها افزایش پیدا می‌کند. زمانی قیمت این اوراق ۵۰ تومان بود الان به ۱۲۰ تومان افزایش پیدا کرده است. اوراق محدود و مربوط به سپرده گذارانی است که در بانک مسکن حساب دارند. مردم حتی به وام‌های کوچک از طرف دولت هم نیاز دارند و زمانی که تقاضا ایجاد می شود طبیعی است قیمت هم افزایش یابد.

وی در ادامه توضیح داد: یک برگ اوراق به قیمت ۱۲۰ هزار تومان واقعا زیاد است. کسی که وام می‌خواهد قبل اینکه وام را از بانک بگیرد باید مبلغ قابل توجهی را هزینه کند تا بتواند از تسهیلات استفاده کند و در واقع بخشی از تسهیلاتی که دولت می‌دهد از قبل گرفته شده است.

ین کارشناس مسکن پیرامون تفاوت قیمت در فروش ملک تجاری با مسکونی خاطرنشان کرد: عرضه و تقاضا برای منطقه‌ای که مشتری خود را دارد و می‌تواند مرکز درآمد باشد بسیار تاثیر گذار است. این مناطق کسب درآمد برای افراد دارد و بسیار قابل توجه هستند اما قیمت‌های عجیبی که وجود دارد کار برای کاسبی هم سخت شده است. در این منطقه ذکر شده مغازه هایی وجود دارد با متری ۷۰۰ هزار تومان که باید دید واقعا کاسبی به این شکل توجیه اقتصادی دارد یا خیر. در این مناطق خرید و فروش انجام نمی‌شود چون فروشنده ای وجود ندارد زیرا با قیمت های فضایی می خواهند ملک خود را به فروش برسانند. در ابتدای گفتگو اشاره شد که بازارهای مختلف به مسکن وابسته هستند اما متغیری که بیشترین تاثیر را بر این بازارها دارد اقتصاد کلان است. به طور مثال اکنون سرمایه‌ها در بازار مسکن سردرگم هستند اما این بازار همچنان جذابیتی برای جذب سرمایه ندارد.

سازندگان دست نگه داشتند

محتشم در رابطه با وضعیت ساخت و ساز اظهار کرد: بازار ساخت و ساز به دلیل نوسانات هرروز قیمت تقریباً متوقف شده است که سازنده نمی‌تواند با نوسان قیمتی که هر روز رخ می‌دهند ساخت و ساز انجام دهد و یک پروژه را تمام کند. در زمانی که نمی‌داند قیمت‌ها به چه صورت است نمی‌تواند منابع کافی تهیه کند و تخمین بزند. از طرفی منابع به پیش‌فروش نیاز دارد. زمانی که مهندس نتواند منابع را تخمین بزند، نمی تواند پیش فروش انجام دهد و به همین دلیل پروژه به سرانجام نمی رسد. لذا تولید به تصمیم و رفتارهای دولت برمی‌گردد.

این کارشناس پیرامون طرح نهضت ملی مسکن گفت: زمانی که دولت می‌گوید نهضت ملی مسکن سرانجام می‌رساند اما اقدام به صورت نمی‌گیرد انتظاری هم نمی‌توان داشت. اکنون وارد شانزدهمین ماه دولت رئیسی می‌شویم اما عملاً شاهد هستیم که وعده ساخت یک میلیون واحد در سال با وجود گذشت ۱۵ ماه محقق نشده است.

محتشم در پایان گفت: هیچ تصویرسازی و زیرساخت صحیحی نیز برای این کار صورت نگرفته است. به طور مثال می‌گویند ما زمین واگذار می‌کنیم اما خود پروژه واگذاری زمین با سوالات زیادی مواجه است. بنابراین تا زمانی که یکسری تصمیمات مشخص از سوی دولت و تصمیم‌گیران و نهادهای مرتبط اتخاذ نشود و این تصمیمات و طرح‌ها کارشناسی نشود نمی‌توان به ثبات قیمت‌ها امیدوار بود.

براساس آمار بانک مرکزی، تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله‌شده در شهر تهران در آذر سال ۱۴۰۱، به ۱۰.۲ هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل ۲۷.۲ و نسبت به ماه مشابه سال قبل، ۴.۷ درصد افزایش نشان می‌دهد.

در ماه موردگزارش، متوسط نرخ خریدوفروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۴۸.۷ میلیون تومان و حاکی از افزایش ۲.۹ درصدی نسبت به ماه قبل است.

بررسی توزیع واحدهای مسکونی معامله‌شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در ماه گذشته نشان می‌دهد از مجموع ۱۰ هزار و 184واحد مسکونی، واحدهای تا ۵ سال ساخت با سهم ۲۹ درصدی بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. بااین‌وجود، سهم مذکور در مقایسه با آذر سال قبل ۴.۲ درصد کاهش‌ یافته و در مقابل به سهم واحدهای با عمر بالا در گروه‌های ۱۱ تا ۱۵ سال و بیش از ۲۰ سال ساخت افزوده ‌شده است.

صمت در این گزارش به بررسی تحولات بازار مسکن در فصل زمستان می‌پردازد.

تاثیر پذیری نرخ مسکن از تورم

شاخص نرخ مصرف‌کننده از ابتدای امسال تاکنون ۴۰.۲ درصد رشد کرده که نشان‌دهنده میانگین افزایش نرخ کالا و خدمات در اقتصاد ایران است؛ هرچند در این میان برخی از اقلام با تورم به‌مراتب بالاتر مواجه بوده‌ و برخی نیز افزایش نرخ کمتری را تجربه کرده‌اند؛ اما در بازار مسکن، تازه‌ترین اطلاعات منتشرشده از سوی بانک مرکزی حاکی از این است که میانگین نرخ مسکن تهران در انتهای آذر از محدوده ۴۸ میلیون تومان گذشته که نشان‌دهنده رشد ۴۲.۴ درصدی در ۹ ماه است و با رشد ۴۰.۲ درصد نرخ تورم، کمابیش مناسبت دارد. از اواخر پاییز ۱۳۹۶ که دور جدید تنش‌ها در اقتصاد ایران آغاز شد تا اواخر پاییز امسال، شاخص مصرف‌کننده ۴۱۰ درصد رشد کرده؛ اما میزان رشد میانگین نرخ مسکن در این بازه زمانی ۸۸۳ درصد بوده است. به‌عبارت‌دیگر، در این دوره ۵ ساله، میزان بازده بازار مسکن بیش از ۲ برابر میزان رشد تورم است و سرمایه‌گذاران این بازار، ضمن در امان ماندن از تورم، سود ریالی خوبی نیز نسبت به میانگین اقتصاد به جیب زده‌اند. البته بررسی روند نرخ تورم و مسکن در این دوره زمانی نشان می‌دهد بالاتر بودن بازده سالانه مسکن نسبت به نرخ تورم بیش از هر چیز ناشی از جهش‌های دوره‌ای نرخ بوده و به‌تدریج، بازده سالانه این بازار به محدوده نرخ تورم نزدیک شده است. در این میان، شکاف تورمی بازار مسکن و شاخص نرخ مصرف‌کننده که در بازه ۵ ساله به ۴۷۳ واحد درصد می‌رسد، فقط در صورت رفع رکود تورمی بازار مسکن و کاهش میزان رشد آن به کمتر از میزان رشد تورم امکان‌پذیر است.

تنش بزرگ در نرخ ملک

مسعود نجفی، کارشناس بازار مسکن، در رابطه با این موضوع بهصمت گفت: باید دانست که باتوجه به رشد تورم در فصل سرد سال، تقاضا برای بازار مسکن کاهش پیدا نکرده و در عمل، افزایش تورمی نرخ مسکن، باعث رشد قیمت‌ها و ایجاد یک شوک روانی به این بازار شده است. در ضمن، بیشتر پول‌های سرگردان به‌دنبال بازارهای مطمئن و زودبازده هستند. علاقه به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن در سال‌های اخیر باعث افزایش انتظارات تورمی و به‌طبع بالا رفتن سطح نرخ خانه در این بازار پرطرفدار شده است. نجفی بیان کرد: متاسفانه در دولت قبلی تلاشی برای تولید و بهبود بازار مسکن انجام نگرفت و با افزایش تقاضا در سطح جامعه، تنش بزرگی در قیمت‌ها ایجاد شد. اما اقداماتی که در دولت جدید برای بهبود بازار مسکن انجام گرفت، توانست تا حد زیادی به آرامش بازار کمک و تنش‌ها را کنترل کند. در حال ‌حاضر افزایش نرخ مسکن همسو با نرخ تورم در حال حرکت است و پیش‌بینی می‌شود شدت شوک‌های قیمتی بازار، دیگر تکرار نشود. این کارشناس بازار مسکن بهصمت گفت: بالا رفتن نرخ مصالح ساختمانی و رشد دستمزد کارگران، دلایل مهم گرانی مسکن است. از طرفی، مشاوران املاک باتوجه به نقش مستقیمی که در معاملات مسکن دارند، یکی از عوامل اصلی گرانی خانه در چند سال اخیر بوده‌اند، چرا که اگر تمام عوامل موثر گرانی مسکن را در نظر بگیریم، باز هم مشاهده می‌کنیم که نرخ املاک نباید تا این اندازه با گرانی دست‌وپنجه نرم کند.  از این‌رو مشاوران املاک نقش بسزایی در پر کردن خلأ گرانی مسکن ایفا می‌کنند، همچنین این افراد با خرید خانه‌های خوش‌نرخ و فروش این واحدها به قیمت‌های بیشتر، مسکن را به یک کالای سرمایه‌ای تبدیل کرده‌اند و تا زمانی که مسکن در کشور کالای سرمایه‌گذاری تلقی شود، نمی‌توانیم به آینده این بازار امیدوار باشیم تا قیمت‌ها کاهش پیدا کند. وی ادامه دارد: از سوی دیگر، هیچ نظارت دقیقی بر فعالیت مشاوران املاک انجام نمی‌گیرد و هر فردی می‌تواند با اخذ جواز از اتحادیه، به فعالیت در این حوزه بپردازد و به دلالی مسکن مشغول شود. این ضعف قانون است که افراد بدون داشتن تخصص و آموزش وارد این حوزه می‌شوند و کنترلی بر فعالیت این افراد وجود ندارد.

کاهش جذابیت بازار مسکن برای سرمایه‌گذاری

نجفی گفت: برای دهک‌های کم‌درآمد، سرمایه‌گذاری مسکن مفهومی ندارد، زیرا این افراد برحسب نیاز اقدام به خرید مسکن می‌کنند و پول‌های مازاد خود را در بازارهای دیگر مثل بازار طلا و ارز سرمایه‌گذاری می‌کنند و به این دلیل که سرمایه‌گذاری در بخش مسکن به نقدینگی بسیار زیادی نیاز دارد، به‌سمت سفته‌بازی، دلالی و بازارهای ناسالم حرکت می‌کنند و افرادی که در این حوزه سودهای کلانی نصیب‌شان می‌شود، با سوداگری در بازار مسکن قیمت‌ها را بالا می‌برند، همچنین با دست‌به‌دست شدن نرخ املاک به‌دست غول‌های سرمایه‌ای که به‌صورت اختاپوسی در حوزه املاک افتاده‌اند، نرخ مسکن را به‌صورت پلکانی افزایش می‌دهند و باعث رشد تورم می‌شوند.

این کارشناس ادامه داد: دولت گذشته هیچ اقدام مثبتی برای ساماندهی بازار مسکن انجام نداده و هیچ‌کدام از وعده‌ها، اجرایی نشد و بازار مسکن به حال خود رها شد. اما با نگاهی به سیاست‌های دولت جدید مشاهده می‌کنیم، به‌طورکامل برخلاف دولت قبلی، تلاش‌ها برای بهبود بازار مسکن روزبه‌روز در حال افزایش است. وی در پایان گفت: دولت باید قدم‌به‌قدم با تمام فعالیت‌های خود به بحث رسانه‌ای آن‌هم توجه کند تا چشم‌اندازهای روشنی برای آینده مسکن به‌وجود بیاورد. دولت در حال‌ حاضر زیرساخت‌های تولید مسکن را با سرعت خوبی پیش می‌برد و انتظار می‌رود در آینده نه‌چندان دور، تاثیر مثبتی بر بازار املاک بگذارد، به‌شرطی که تمامی اقداماتش برای ساماندهی بازار مسکن با برنامه‌ریزی و توجه به ظرفیت‌های کشور باشد.

سایه رکود تورمی بر بازار مسکن

محسن فلکی، کارشناس بازار مسکن بهصمت گفت: ملک در کشور ما به‌علت نبود رونق ن تولید و مشکلات موجود در صنعت و تجارت خارجی، از کالای مصرفی به کالای سرمایه‌ای تبدیل‌ شده است و به‌عنوان مطمئن‌ترین کالا برای سرمایه‌گذاری در بین مردم شناخته می‌شود. محسن فلکی افزود: به همین علت، مشکلات مسکن در کشور فراتر از آن است که در حوزه وزارتخانه و با جابه‌جایی دولت‌ها رفع شود. هر دولتی هم که می‌آید، نظر و سلیقه خود را دنبال می‌کند و نبود منشوری واحد در ساخت مسکن باعث عدم‌موفقیت طرح‌های مسکنی از جمله (مسکن مهر، مسکن ملی و نهضت ملی مسکن) می‌شود. به این ترتیب بسیاری از مردم به‌ویژه خانه‌اولی‌ها از مسکن در شأن خود و خانواده‌شان دور می‌مانند. به اعتقاد این کارشناس مسکن، در سال آینده کشور به‌علت افزایش بازارهای موازی و ناکارآمدی متولیان مسکن ، دچار رکود تورمی خواهد شد و عدم‌توان خرید مردم، باعث فلج شدن بسیاری از اصناف مرتبط با مسکن می‌شود.  به گفته این کارشناس بازار مسکن؛ در چنین شرایطی، سازنده‌های سنتی مسکن که با افزایش نرخ مصالح ساختمانی با کمبود نقدینگی مواجه شده‌اند، حاضر هستند برای انجام تعهدات خود دست به فروش ۵ تا ۱۰ درصدی زیر نرخ املاک خود بزنند.

ضرورت ارائه راه‌حل جدید

بعد از رشد افسارگسیخته نرخ مسکن در چند سال گذشته و رویا شدن خرید مسکن برای خانه‌اولی‌ها و در کنار آن بی‌اثر بودن وام خرید مسکن و باتوجه به اینکه عمده هزینه مسکن صرف زمین می‌شود، سیاست‌گذار باید به فکر راه‌حل جدید برای خانه‌دار کردن مردم باشد که در این زمینه اهدای زمین رایگان به مردم و کارآمدتر کردن صندوق مسکن ادارات و شرکت‌ها می‌تواند بسیار موثر باشد. فلکی خاطرنشان کرد: ما در رابطه با بحث مسکن، تشکل انبوه‌سازان را داریم که به 2 بخش صنعتی‌سازان و سنتی‌سازان تقسیم می‌شوند که اگر سازنده‌های سنتی با اطلاعات و تکنولوژی روز این صنعت آشنایی بیشتری داشته باشند و طبق استانداردهای جهانی عمل کنند، نه‌تنها به نرخ تمام‌شده افزوده نمی‌شود، بلکه کاهش نرخ تمام‌شده مسکن را هم خواهیم داشت. وی در پایان گفت: در تمام دنیا به مسکن نگاه مصرفی دارند،اما در کشور ما به‌علت رونق نداشتن تولید، بیشتر مردم مسکن را با دید سرمایه‌ای نگاه می‌کنند و متاسفانه سیاست‌گذار به‌جای اصلاح این نگاه خود، با تصمیمات غلط مانند راه‌اندازی بورس مسکن، مهر تایید بر این فرهنگ غلط می‌زند و ما با فرار سرمایه از بخش تولید و سرازیر شدن نقدینگی به بخش مسکن روبه‌رو می‌شویم.  فلکی افزود: این سیکل معیوب همچنان ادامه پیدا می‌کند، از این‌رو ما هر ساله شاهد رشد افسارگسیخته مسکن هستیم.

سخن پایانی

بازار مسکن همواره دوره‌های رونق و رکود پیوسته را به‌همراه جهش و ثبات نرخ تجربه کرده است؛ به‌گونه‌ای که در دوره‌های رونق و جهش نرخ، بازده آن به‌مراتب از نرخ تورم و سود بدون ریسک (سپرده بانکی) بیشتر  و در دوره‌های رکود، این نسبت معکوس‌شده، به‌گونه‌ای که رشد میانگین نرخ مسکن نه‌تنها کمتر از نرخ تورم بوده بلکه به پای نرخ سود بانکی نیز نرسیده است.

البته این اتفاق در شرایط معمول اقتصاد ایران تکرار شده و آخرین دوره آن مربوط به سال‌های ۱۳۹۱ تا ۱۳۹۶ و سیاست‌های مهار نرخ تورم موفقیت‌آمیز بوده است. در دوره حاضر نیز، اگر سیاست‌های ضدتورمی دولت موفق باشد، انتظار می‌رود اهرم افزایش نرخ مسکن از محل رشد هزینه ساخت و بالا رفتن ارزش جایگزینی، خنثی شده و شتاب رشد نرخ مسکن در مقایسه با نرخ تورم، متوقف و حتی معکوس شود. این درحالی است که بسیاری از کارشناسان معتقدند باتوجه به وضع موجود اقتصاد که همچنان کسری بودجه دولت و تنش نرخ ارز استمرار دارد، قوی‌ترین سناریو برای بازار مسکن، رشد همپای نرخ تورم است که از ۲ سال گذشته در حال اجرا بوده و از تخلیه حباب نرخ مسکن جلوگیری کرده است.

نکته قابل‌توجه اینکه در ۲ سال اخیر، بازار مسکن درگیر رکود تورمی بوده و باوجود کاهش تعداد معاملات، رشد نرخ را تجربه کرده است؛ یعنی این بازار در اثر عاملی غیر از رابطه عرضه و تقاضا رشد کرده که این عامل می‌تواند باعث افزایش مداوم نرخ نهاده‌های ساختمانی و سفته‌بازی در نرخ زمین شهری باشد.